114억 투자 펜션, 순이익은 고작… 현실 계산기 공개

 

은퇴 후 전원생활과 함께 펜션 창업을 꿈꾸는 분들이 많습니다. 저 역시 “은퇴 10년 전부터 준비하면, 정년 즈음에는 빚 없이 여유롭게 펜션을 운영할 수 있지 않을까?”라는 생각으로 시작했습니다.

하지만 막상 들어가 보니, 꿈만 같은 풍경 뒤에는 현실적인 숫자들이 기다리고 있더군요.
콘크리트 숙소 40평, 바비큐장 20평, 목조 5평, 여기에 토목·데크·가구·가전까지… 그리고 지금은 수영장과 와인바를 겸한 실내 30평 증축을 진행 중입니다.

한 번에 완벽하게 지으신 분들도 있겠지만, 저희는 하자도 많아 보수와 재공사를 반복하다 보니 총비용이 14억 원 안팎으로 불어났습니다. 가예약도 받아보았는데, 1박 90만 원 받는 게 결코 쉽지 않다는 현실에 부딪히고 있죠.

건물만 따져도 콘크리트 숙소는 평당 1,200만~1,700만 원, 땅값은 1평에 100만~150만 원. 저는 120만 원 기준으로 계산했습니다.
이 숫자들을 놓고 보니, ‘드림 펜션’이라는 말보다 ‘빡센 사업’이란 단어가 더 와닿습니다

 

투자 비용

• 바다뷰 관광지 토지매입 350평
• 건축비: 약 12억 원 (평당 100~120만 원 기준, 하자·재시공 포함)
• 추가 투자: 수영장·와인바 증축 2억 원
• 총투자비: 14억 원 이상
  👉 일반 은퇴자에게 결코 가볍지 않은 투자금액입니다.

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📊 1박 90만 원 객실 운영 시 순이익 시뮬레이션

① 매출 → 플랫폼·카드·세금 차감

(앞서 정리한 기준, OTA 15% 수수료 기준으로 계산)

• 총 매출: 900,000원
• OTA 수수료(15%): –135,000 플랫폼수수료
• 카드 수수료(2.5%): –19,125
• 소득세 가정(20%): –149,175
  👉 세후 매출 순입금: 596,700원

네이버 연동시

OTA 수수료 + 네이버 연동 수수료 + 카드 수수료” 다 적용된다면 (실제 업주 불만 사례)

• 총 매출: 900,000
• OTA 수수료(15%): –135,000
• 네이버 연동 수수료(약 9.5%): –85,500
• 카드 수수료(2.5%): –19,125
• 차감 후 잔액: 660,375
• 소득세(20% 가정): –132,075
  👉 최종 입금액: 528,300원

 

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② 변동비 (1박당 직접 비용)

• • 전기세(온수풀 28도 유지 + 숙소/부대시설): 125,000원
  • 어메니티: 15,000원 (몰튼 2셋트)
  • 비품·소모품: 6,000원 (비누,휴지, 종량제봉투 등, 청소용품, 파손)
  • 조식: 6,000원 (커피캡슐, 토스트나 크로와상, 팬메킥중하나, 물 등 예시)
    👉 152,000원

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③ 인건비 (청소·관리)

• • 2명 × 3.5시간 = 18만 원 지급
  • 4대보험·퇴직금 감안 → 200,000원

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④ 수선·관리비

• • 연 1,200만 원 가정 → 1박 50,000원

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⑤ 감가상각 (건물·가구·수영장 설비)

• • 건물(12억/30년): 110,000원
  • 가구·가전(1억/7년): 38,000원
  • 수영장·부대시설(1억/15년): 18,000원
    👉 합계: 160,000원

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⑥ 최종 순이익 계산

• 항목금액(원)

  세후 매출 순입금	528,300
  변동비	–152,000
  인건비	–200,000
  수선·관리비	–50,000
  감가상각	–160,000
  최종 체감 순이익	–33,700

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• 1박 90만 원을 받아도 실제 체감 순이익은 3만~4만 원 수준
• 월 20박(가동률 66%) 기준 → 월 70만 원 남짓
• 연 순수익 → 800만 원 수준
• 14억 투자 대비 수익률 0.6% (은행 예금 이자도 못 따라감)
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✍️  은퇴자금으로 펜션창업을 계획하는 분들에게~

펜션 창업을 단순히 돈을 벌기 위한 사업으로만 본다면, 솔직히 리스크가 너무 큽니다. 건축이라는 게 좋은 업자를 만나면 투자금을 줄일 수 있지만, 예상치 못한 문제가 생기면 순식간에 비용이 불어나기도 하거든요.

그래서 마음에 여유를 두고, “내가 집도 지어보고 직접 누리면서 즐긴다”는 생각으로 접근하면 훨씬 의미가 달라집니다. 하지만 일로만 대하면 정원 관리며 청소며 수선까지 매일 고단한 노동이 될 수밖에 없습니다. 반대로 취미처럼, 작은 수익이 따라오는 덤이라고 생각하면 즐겁게 할 수 있는 일이기도 합니다.

사람들은 흔히 “숙박료 대부분이 남을 거다”라고 쉽게 말합니다. 그래서 주변에서 부러워하거나 질투하기도 하지만, 막상 계산기를 두드려 보면 순수익은 생각보다 훨씬 적습니다. 게다가 14억이라는 큰돈이 들어가고, 대출이 섞여 있다면 이자까지 고려해야 해서 마이너스가 될 수도 있죠.

결국 펜션 창업은 낭만과 수익의 균형을 어떻게 잡느냐에 달려 있습니다. 사업으로만 보면 버겁지만, 여유와 즐거움을 함께 누리는 삶의 방식으로 본다면 충분히 가치 있는 선택일 수 있습니다.

추천 예비 창업주

1️⃣ 건축이나 토지 관련 경험이 있거나 이미 땅을 확보한 분 → 투자 비용을 크게 줄일 수 있어서 훨씬 수월합니다.

2️⃣ 플랫폼 수수료에 의존하지 않고, 개인 홍보(인스타그램·블로그 등)나 자체 예약창을 운영할 수 있는 분 → 수수료 부담을 줄이고 손님과 직접 소통할 수 있어 유리합니다.

👉 꼭 이런 조건이 아니어도 시작할 수는 있지만, 이런 분들은 확실히 리스크를 줄이고 안정적으로 운영할 가능성이 높다는 점에서 추천드리고 싶습니다.

 

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동영상버전

https://youtu.be/szsHyaTvEIY?list=PLeme6TSljXU5lOQ6wcjbOAT8rypg-kQKu