화제의 재개발 구역 Top 5 아현1구역, 청파2구역,중화6구역,자양7구역

(사업성 top5가 아닌 언론이나 sns에서 많이거론되는 구역들 소개입니다~)

아현1구역 (마포구)

공공재개발 후보지로 2022년 선정 후 정비계획 수립 중. 노후도 83%, 기반시설 열악, 현금청산자 대거 구제로 사업 추진 탄력

 

• 사업성:
  • 2022년 공공재개발 후보지 선정 → 현재 정비계획 수립 중.
  • 건축물 노후도 83% 이상, 기반시설 불량 → 정비 타당성 충분.
• 추가분담금 예상:
  • 공공재개발 특성상 민간재개발보다 분담금 부담은 낮은 편. 다만 분양물건이 적어서 사업성은 높지는 않을듯
• 조감도: 아직 공식 조감도 공개 전, 다만 공공재개발 시 ‘중층+임대 혼합형 단지’가 될 가능성 큼.
• 투자 전망:
  • 신촌·아현뉴타운과 맞닿은 입지, 도심 접근성 최고. (서울역 도보권, 충정로역, 애오개역 ,추후 만리재역까지 1,2,4,5호선, 공항철도,경의중앙선,신안산선(예정) 7개 지하철노선에 기차역+ 미친 교통 입지에 공원과 산있음)
  • 실수요·임대 수요 모두 강력 → 공공성 보장 + 시세차익 안정적

 

청파·서계·서울역 서부권 (용산구)

청파2구역은 조합직접설립 추진 중, 1905가구 규모. 청파1구역은 대우건설 시공 예정. 전체 6000가구 규모 재개발 진행 중.

• 사업성:
  • 서울역 서부권 개발 핵심, 총 1905가구 규모 예정.
  • 청파1·2·3구역 통합 시 6000가구 넘는 대단지 브랜드타운 형성 가능.
• 추가분담금 예상:
  • 시세 대비 일반분양가가 높게 책정되면 2~4억 수준 발생 가능.
• 조감도: 용산구청 제공 자료에 따르면 ‘서울역–남영–숙대입구’ 축에 맞춘 초고층 스카이라인 계획.
• 투자 전망:
  • 한강대로, 서울역, 용산 국제업무지구 개발 시너지.
  • 강북권 최대 개발 축이 될 수 있어 장기 투자 가치 ↑.

중화6구역 (중랑구)

신속통합기획 확정, 1280세대 규모. 중랑천 인접, 주변 인프라 강화 기대.

 

• 사업성:
  • 신속통합기획 적용 → 절차 단축, 사업성 강화.
  • 총 1280세대 규모, 중랑천변 생활 인프라 개선.
• 추가분담금 예상:
  • 강북 중저가 구역 특성상 1억 내외 분담금 수준 전망.
• 조감도: 신속통합기획안에 따라 ‘차별화된 디자인+공공보행로+수변공원’ 포함.
• 투자 전망:
  • 상대적으로 저평가된 지역 → 재개발 후 ‘가성비 신축 아파트’로 변모 기대.
  • 장기적으로 동북권 교통망(면목선 경전철)과 결합 시 가치 상승.

 

자양7구역 (광진구)

조합 설립 후 사업 지연으로 일몰제 위기. 최근 재연장 신청 준비 중이며, 현재 서울시 내 유사 사례 30여 곳 존재

 

• 사업성:
  • 잠실과 인접, 한강 생활권 프리미엄.
  • 일몰제 위기 → 사업 지속 여부가 관건.
• 추가분담금 예상:
  • 사업 지연으로 금융비용이 늘어나면 조합원당 2억 이상 분담 가능성.
• 조감도: 과거 제시안은 한강변 조망형 고층 단지.
• 투자 전망:
  • 잠실·강남 생활권과 맞물려 ‘만약 정상 추진 시’ 투자 가치 큼.
  • 다만 리스크(일몰·사업 지연) 감안해야.

 

신속통합기획 신규 후보지 8곳

도봉 방학동, 동작 상도·사당, 영등포 도림동, 구로 가리봉동, 강북 미아동, 마포 아현동, 용산 용산동 등 8곳 추가 지정.

 

 

요약~~~

• 아현1구역: 공공 주도형 사업으로 속도감과 안전성 기대.
• 용산역 서부권: 서울 중심부 핵심 지역으로 대규모 공급 예고, 장기 투자 관점 필요.
• 중화6구역: 신속통합기획으로 절차 단축된 실질 추진 사례.
• 자양7구역 등 일몰제 위기 구역: 사업 속도 관건, 제도 개선 여부 관심 포인트.
• 신규 후보지 8곳: 서울 전역에서 노후 주거지 재개발 수요 폭발중.

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