재개발 투자, 유튜버 말만 믿지 말고 꼭 확인해야 할 5가지 리스크

저는 재개발 작접경험이2번 간접경험(가족)은 몇건 있어요~  그 중 한곳은 직접추진하고있어요~ 

분석을 하고 투자했어도 재개발이라는것이 변수가 많아요. 해서 입지나 겉으로 쉽게 판단되는것으로 결정하기에는 리스크가 있더라구요. 해서 기본적인 체크사항 정리해봤어요~

 

“이 구역, 재개발 확정! 지금 들어가면 몇 억 차익 보장!”
요즘 유튜브에 흔히 보이는 멘트죠.

실제로 상담까지 연결해 주는 경우도 많습니다.
하지만 문제는… 수익 얘기만 있고, 리스크 얘기는 빠져있다는 겁니다.

재개발 투자는 기회도 크지만, 리스크를 모르면 돈은커녕 추가 분담금 폭탄 맞을 수 있습니다.

 

1️⃣ 정비구역 지정 여부

• “재개발 예정”과 “정비구역 지정”은 하늘과 땅 차이.
• 지정되지 않으면 사업이 무산될 수 있음.
  👉 구청 고시문, 국토부 클린업시스템에서 반드시 확인!

2️⃣ 동의율과 추진위 상황

• 법적 동의율(토지등소유자 2/3, 면적 1/2 이상)이 확보됐는지 체크.
• 추진위원회/조합 설립 인가 여부가 중요.
  👉 동의율 낮으면 사업은 지연되거나 무산될 수 있음.

* 보통 입안을 하게되면 도시설계나 비용문제로 PM사와 계약하여 도와주기도하는데 50%이상은 동의율이 있어야 계약이 성사되더라구요.. 공의율 66.7%이미찍은 곳은 프리미엄이 높아지니 입안단계라도 동의율과 경쟁하는 다른 추진위가 없는곳을 꼭 확인해서 선택하세요!!!! 구역지정 후에는 비대위가 되어 활동하며 사업에 지연을 줄 수있어요...ㅠ.ㅠ

 

3️⃣ 추가 분담금 리스크

• 초기 투자금보다 무서운 건 추가 분담금.
• 건축비·사업비가 오르면 1억 이상 추가로 나오는 경우도 흔함.
  👉 “추정 분담금 시뮬레이션 자료” 반드시 확인
• 아직 추정분담금이 안나왔다면, 면적대비 조합원수. 용적율. 가능 세대수를 확인하세요~ 
•  사업비는  다양한 요인으로 늘어날 수는 있는데... 경사지, 땅모양, 개발제한, 땅밑암석 역사보존물발견등, 현금청산자비율, 개발반대 저항정도.. 살필것은 정말 많아요... 아래글에 정리

4️⃣ 입지·용적률·계획

• 단지 규모, 용적률, 기부채납 비율에 따라 사업성 차이 큼.
• 역세권, 학군, 공원 등 인프라도 장기 가치에 중요

 

5️⃣ 법적 분쟁·권리관계

• 소유권 이전등기, 저당권·가압류 여부, 세입자 보상 문제.
  👉 권리분석 제대로 안 하면 투자금 묶일 수 있음       일부구역은 분신자살하여 사업이 수년간 마비되기도했습니다.  개인적으로 투자자가 많고 개발지를 떠나면 오갈대가 없는  원주민이 저항이 큽니다. 공공 재개발은 개발 후에 입주금이 부족해고 정부가 나머지 지분을 사들여 공동지분으로하고 거주할 수있게 마련해주기도합니다.

재

개발 투자 = 고위험·고수익.
유튜버들이 말하는 “몇 년 뒤 수 억 시세차익”만 보고 들어가면 낭패 보기 쉽습니다.

👉 리스크를 알고 들어가야 기회도 잡을 수 있습니다.
안전하게 투자하려면 정비구역 지정, 동의율, 분담금, 법적 권리관계부터 반드시 체크하세요.

 

1.주민간의 갈등은 정말 답이 없어요..... 비대위가있는지.. 있다면 세력은 어떤지... 현금청산자 비율은 어떤지.... 상가부분이나 권리가액이큰 건물주 조합원의 동의나 저항은어떤지.. 잘 살펴보세요~~

2.앗! 그리고 구청과의 관계와 소통이 원활하지 않은 사업지도 사업기간이 늘어납니다. 구청장이 개발에 적극적이지 읺은 분들도 계시니 구청 분위기파악도 해보셔요~~