종묘에서 남산까지, 세운지구 녹지축과 재개발의 현재와 미래

 

서울의 도심 개발은 늘 강남 위주로 흘러왔다는 인상이 짙습니다. 하지만 종묘와 청계천, 그리고 남산으로 이어지는 옛 도심 한복판에서도조용하게 새로운 변화가 시작되고 있습니다. 바로

세운지구 재정비촉진사업이 그 주인공이죠.

낡은 상가와 공업지대의 이미지에서 벗어나, 녹지와 보행길, 첨단 오피스와 문화시설이 어우러지는 **“옛 도심의 재탄생”**이 준비되고 있습니다. 이번 글에서는 세운지구 개발의 청사진과 단계별 현황을 정리해보겠습니다.

 

 

세운지구 개발의 비전

• “남북 녹지축” 전략: 종묘 → 청계천 → 남산으로 이어지는 대규모 녹지 연결.
• 단순히 건물 재개발이 아니라, 공공 녹지·보행축 확장 + 상업·문화 기능 현대화.
• 서울 도심의 산업·상업적 전통을 유지하면서도, 새로운 랜드마크 구역으로 탈바꿈을 목표.

 

 

 

 

각 구역별 현황 정리 (세운지구 주요 구역)

📌 2구역 (2-1 · 2-2)

• 위치: 종로구 중심부, 오래된 상가·목조건물 밀집
• 현황: 재개발 준비위원회 출범 → 정비계획 입안·구역 지정·조합 설립 단계 준비 중
• 쟁점:
• 재개발 준비위원회 출범, 조합 설립 단계 진입.
• → 토지주 동의율 확보가 관건. 아직 갈 길 멀다.
• 토지 소유자 동의율 확보 어려움 (75% 이상 필요)
• 상업·주거 복합, 저층부 상가 보존·공공임대 포함
• 내부 도로 협소, 주차·공사 차량 진입 곤란
• 노후 건물 화재 등 안전 문제
• 과제: 주민 주도, 투명한 절차, 상인 생계

📌 3구역 (3-1 · 3-2 · 3-8 등)

• • 위치: 을지로·입정동 일대 (상업·업무 + 주거 혼합)
    
  • 현황:
  • 상당수 구역 사업 완료·착공 진행 중
  • 대표: 3-2·3구역 → 인허가·통합개발 완료
  • 일부 구역: 생활형 숙박시설·도시형 생활주택 포함
  • 쟁점:
  • 공사비 상승, 업무·상업 수요 변화
  • 소규모 건물주·상인 재정착 문제
  • 최근 변화:
  • 용적률·건물 높이 상향 인센티브
  • 오피스 중심 용도 변경 → 개발 가속화

    

    
    

이미 착공된 구역정리

• • 3-2·3구역, 6-3-3구역
  • 오피스·업무 빌딩 착공 완료, 2028~2029년 준공 목표.
    → 도심 오피스 수요 충족 + 새로운 상권 창출 기대.

 

 

2) 계획 변경·심의 중인 구역

• 📌 4구역
• 위치: 종묘 맞은편·청계천변 (문화유산 보호 구역과 맞닿음)
   

  

• 현황: 사업 인가 완료 → 매장 문화재 조사 지연으로 착공 중단 상태
• 쟁점:
• 문화재청·국가유산청 경관·높이 규제
• 숙박시설 삭제 등 사업계획 잦은 변경
• 최근 변화:
• 약 1만3,100㎡ 규모 녹지 확보
• 공공임대상가 160호 조성 예정 /오피스+숙박(축소)+공공임대상가+녹지 1.3만㎡
• 세운지구 남북 녹지축 핵심 연결 구역
• → 준공은 2030년대 초반 예상.

(청사진인듯)

 

 

 

 

 

 

📌 5구역 (5-1 · 5-3 등)

• 위치: 산림동 일대 (상업·업무 복합, 중규모)

  

  
  
• 현황: 사업시행인가·촉진계획 변경 진행 중
• 쟁점:
• 공사비 증가·투자 리스크
• 시행은 ‘세운5구역 PFV’ (이지스자산운용 등 여러 주체 포함). 시공사는 GS건설
• 상인·주민 동의율 문제/소송 문제: 이해관계자 간 지분/계약 갈등 발생함

● 자금 조달 및 선매입 계약 체결됨으로써 사업 리스크 일부 해소됨

• 임대료 상승, 주거·업무 조화 필요
• 최근 변화:
• 지하 8층 ~ 지상 37층 규모 계획. 용적률 약 1,500%대, 높이 약 170m 이하로 조정안 있음
• 고층 빌딩·복합업무시설 계획 강화
• 완공 시 도심 랜드마크 가능성/2030년 경 완료 예상됨

 

6구역 현황 (예: 6-1-3 등)

6-1-3구역

세운 6-1-3구역 재정비촉진사업이 계획 변경 중이며, 완료 예상 시점은 2031년. 이 구역에는 PJ호텔, 삼풍상가 공원화 연계한 도심공원(약 9,340㎡) 조성 계획 있음. 하우징타임즈

6-1-1구역

서울시가 ‘6-1-1구역 (명보아트홀 북측)’ 정비계획을 직접 수립하려 함. 주민 제안 방식이 아닌 시 주도 방식으로 용역 착수 예정됨. 용역 마무리 시기는 다음해 상반기 예상됨. 서울파이낸스+2위클리한국주택경제신문+2

6-2, 6-3, 6-4 구역들

일부 구역은 이미 사업 완료되었거나 공사 마무리된 곳 있음. 예: 6-3-3, 6-2-24 등 준공/이전 고시됨.

인접구역, 상업·업무 중심 + 일부 생활숙박시설 / 도시형 주택 포함됨.

 

일부 구역은 규모 작아 사업비/수익성이 도전적임

• 조정 및 인허가 변경 요구 많음

• 인접 상권 영향, 접근성 확보 문제 등 있음

최근 대우건설과 계약을 맺고 6-3-3구역 오피스 신축 사업 확정됨. 실착공 → 약 42개월 공사기간 예정됨.

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(4) 공공녹지 사업

• 삼풍상가 일대 공원화 1단계 사업 내년 상반기 착공 예정.
• 세운4구역은 1만3,100㎡ 규모 도심공원으로 조성 예정.
• 전체적으로 약 13만6,000㎡ 녹지 확보 목표.

 

 

3. 속도와 난관

• 속도 차이: 일부 구역은 이미 공사 중, 일부는 행정절차 지연.
• 난관:
• 토지·건물 소유주 동의 확보 문제
• 문화재 경관 보존 규제
• 공사비 상승 및 투자자 리스크
• 하지만 서울시의 적극적인 지원 + 시민적 요구가 맞물리면 가속도가 붙을 전망.

 

📌 종합 평가

• 단기(2028~2029): 3구역, 6구역 일부 준공 → 도심 오피스·업무 수요 선점, 직접고용+상권활성 먼저 발생.
• 중기(2030~2031): 4구역, 5구역 완공 → 대규모 도심녹지 + 공공임대상가 등장, 종묘~청계천~남산 녹지축 가시화.
• 장기(2032 이후): 2구역 등 초기단계 구역 → 주민 동의율 확보 이후 본격화, 전체 사업의 완결판.

 

중구와 용산구는 2030~40까지 엄청난 개발진행중입니다

 

 

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